De Montréal à la Suisse en passant par Toronto et Vancouver, le blanchiment des capitaux par l’immobilier, même fléau mêmes conséquences

François Larocque
et
Stanislas Balambula Mulabi

Le Fonds Monétaire international (FMI) chiffre la somme blanchie chaque année à 590 milliards de dollars, ce qui représente entre 2 et 5 % du produit intérieur brut mondial (PIB) ; alors que la Gendarmerie royale du Canada (GRC) estime qu’au Canada, les organisations criminelles recyclent de 5 à 17 milliards de dollars par année dans le pays de la feuille d’érable.

Cela ne fait plus l’ombre d’un doute que les conséquences découlant des activités du blanchiment des capitaux, qu’il soit sale (fruit d’activités criminelles et illégales) ou noir (fruit d’activités légales, mais non déclarées aux autorités), sont alarmantes et sont du type à menacer la paix sociale. La problématique ici en examen touche spécifiquement l’aspect économique dans l’organisation de nos communautés en tant que construit sociale. Il s’avère dès lors important d’en comprendre les mécanismes à travers le cycle économique que parcourt cette activité.

L’industrie immobilière étant l’un des secteurs de prédilection des « blanchisseurs », ce septième et dernier billet de la série Transnationale Anti-Corruption Watch, s’appesantira sur la typologie des mécanismes de blanchiment dans ce secteur, illustrés à partir des villes telles que Montréal, Vancouver, et Toronto.

 

Les trois étapes du blanchiment

De manière générale, le blanchiment s’effectue en trois étapes.

La première étape est le placement, appelé aussi le « schtroumpfage, qui consiste à injecter l’argent tiré des activités criminelles dans l’économie normale ou de cacher aux autorités fiscales une partie de l’argent issue des activités légales. À ce stade, l’opération peut se faire par fractionnement d’argent liquide en petites sommes que l’on dépose sur un compte en banque pour l’achat des biens de consommation, pour par la suite investir dans des structures telles que les restaurants et les casinos. De sorte à ne pas alerter les organismes de surveillances, ces types de structures sont fortement prisés, du fait que les activités qui y sont exercées justifient la détention de liquidité en espèces. Un autre exemple de placement est l’acquisition d’instruments financiers ou d’appareils monétaires tels que les chèques ou ordres de virement, qui leur permettront de canaliser ces capitaux vers d’autres localisations à partir desquelles ils pourront procéder à la dispersion. Le choix du lieu est capital, la préférence sera accordée prioritairement aux zones ayant les moins possibles des mécanismes de détections.

La deuxième étape est l’empilement ou dispersion, elle consiste principalement à maquiller l’origine frauduleuse de ces fonds et à en empêcher sa traçabilité par le truchement de nombreux déplacements et conversions, à travers des sociétés fictives. Procédant par paiement des fausses factures, par transfert soit sous forme d’achat des biens ou services, soit par virement dans plusieurs comptes éparpillés dans le monde, en vue de conférer à ces fonds une allure légale.

La troisième étape est celle de l’intégration ou recyclage qui consiste à la réintroduction de ces capitaux, après blanchiment, dans l’économie licite par la participation dans des activités commerciales. Ils en ressortent comme étant des bénéfices d’investissements, et vont servir au fondement de nouvelles richesses. L’investissement en bourse ainsi que dans le secteur immobilier est le domaine de prédilection qu’utilisent les blanchisseurs.

Plusieurs autres types de mécanismes sont utilisés. Parfois de façon complémentaire ou simultanément, au rang desquels :

–       Les prêts adossés : le fait qu’un blanchisseur obtienne un prêt immobilier auprès d’une banque, en apportant comme garantie des capitaux, issus de la fraude, déposés sur un compte dans un paradis fiscal ;

–       l’auto-prêt : consiste à cacher l’origine des capitaux par un prêt simulé par un montage juridique avec une société immobilière, ou société fictive ou encore par un tour de passe-passe dans lequel le prêteur et l’emprunteur sont une seule et même entité ;

–       Dessous-de-table : l’acheteur et le vendeur d’un bien dissimulent une partie du prix d’une transaction immobilière par un accord secret ;

–       Compte en fiducie au nom d’un avocat ;

–       Placement d’argent en espèces ;

–       Paiement de pénalité́ : ce mécanisme permet à la personne qui souhaite blanchir des capitaux de signer avec une tierce personne un contrat d’achat d’un bien immobilier, spécifiant que des arrhes devront être versées en cas de rupture de contrat par l’acheteur.

–       Prix surfaits : ce mécanisme consiste à vendre un bien plus cher que sa valeur réelle ou soit à le vendre plusieurs fois de suite à une même entité, de façon à augmenter le prix à chaque transaction.

L’attrait pour l’immobilier

De même que les placements financiers, l’attrait des blanchisseurs pour l’investissement dans le secteur immobilier se justifie selon l’OECD, du fait que c’est un secteur qui est peu vulnérable aux fluctuations des marchés, tout en étant une valeur sûre, l’investissement favorise une grande rentabilité et une certaine rapidité dans le blanchiment de forts montants d’argents, même en espèce. De plus, ce secteur permet facilement de manipuler la valeur réelle de l’immobilisation, et permet dans certains cas d’implanter un centre névralgique solide à la perpétuation de blanchiment des capitaux d’origine criminelle.

Montréal

Alors que le marché immobilier occupe une part importante de l’économie canadienne, en 2016, un rapport du gouvernement avait défrayé la chronique, mettant en lumière l’envergure du blanchiment d’argent par la voie des investissements en immobiliers qui n’épargne aucune des provinces canadiennes, avec la ville de Montréal en tête de liste des mauvais élèves.

L’une des failles dans le cas montréalais réside dans le fait que les agents impliqués dans les transactions ne font pas de contrôles approfondis tels que l’exige la loi canadienne sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes ; ils se limitent à une inspection sommaire. Cela dit, entre 2003 et 2013, CANAFE n’a reçu que 125 déclarations d’opérations douteuses sur environs 5 millions des ventes des biens immobiliers partout au Canada, ce qui est insignifiant eu égard à la propension des criminelles à utiliser ce secteur dans le blanchiment. En 2008 le Ministère des Finances du Canada avait établi à 14,6 % la part de l’utilisation de l’immobilier dans le blanchiment des capitaux.

Une enquête de la Sûreté du Québec à Montréal qui avait débouché par l’arrestation de quatre personnes mettait en lumière un « stratagème frauduleux de ‘flip’ immobilier ». Cette technique utilise des prête-noms à l’aide des faux documents, pour accéder à des prêts hypothécaires. Sur base d’estimations des prix gonflés artificiellement, les criminels peuvent par la suite, à l’aide d’un complice (expert), procéder à une session de ces propriétés à des valeurs plus élevées que leurs valeurs marchandes. Dans cette forme d’escroquerie, ce sont les institutions financières qui sont les premières victimes.

De Vancouver à Toronto

 À Vancouver comme à Toronto, l’agence Transparency Canada s’inquiète de la menace principalement liée à l’investissement étranger issu des activités illégales dans l’immobilier, d’autant plus que « près de la moitié des 100 propriétés résidentielles de plus grande valeur à Vancouver sont détenues par l’entremise des structures qui cachent leurs bénéficiaires effectifs. » En effet, la dimension transnationale des activités criminelles dans le blanchiment est à prendre très au sérieux. Sur le plan macro-économique, l’injonction massive et incontrôlée des flux a des répercussions néfastes sur l’ensemble de l’économie aussi bien nationale qu’internationale.

Cela se vérifie au vu de la quantité de devises non déclarées saisie par l’agence des services frontaliers du Canada (ASFC) qui s’est élevé à 11,5 millions de dollars canadiens en 2015 et dont 30 % étaient en fait des devises chinoises. Cette propension à la fraude est d’autant plus inquiétante dans la mesure où elle accroît le risque d’introduction des capitaux illicites dans le circuit économique classique. À cet effet, une étude de l’agence Reuters établit un lien proportionnel de cause à effet entre l’afflux des investissements chinois dans l’immobilier à Vancouver et la flambée des prix dans ce secteur. Pour cause, une tendance de ces acheteurs chinois à se procurer ces biens meubles à des valeurs supérieures au prix du marché. L’étude fait état d’une augmentation fulgurante de prix des maisons individuelles de l’ordre de 82 % entre 2010 et 2015 alors que, selon statistique Canada, pour la même période, le revenu médian des ménages canadiens a quant à lui connu seulement un léger accroissement d’ordre de 13 %.

Toute chose étant égale par ailleurs, à Toronto La chambre immobilière locale a enregistré un bond de 27 % du prix moyen des maisons entre la seule période allant de février 2016 à février 2017, créant ainsi une bulle immobilière, à telle enseigne que pour juguler la surchauffe, une taxe de 15 % est désormais appliquée pour les acheteurs étrangers.

La Suisse

La Suisse, étant l’un des grands acteurs de la finance, attire aussi nombreux investissements étrangers dont certains sont des investissements illégaux.

En 2013, un rapport de la Police judiciaire fédérale indiquait que sur 44 cas de blanchiment dans le domaine de l’immobilier, 34 cas impliquaient des auteurs étrangers.

Ce rapport établit le même constat qu’au Canada quant au niveau des prix trop élevés dans l’acte d’achat par le blanchiment. Le corollaire étant l’augmentation des prix à grande échelle et l’aggravation de la pénurie des logements, alors que ces derniers constituent un besoin fondamental pour les habitants. Transparency Suisse, dans un rapport publié en 2017, craint que cette situation ne puisse nuire à la paix sociale.

De plus, le blanchiment par l’immobilier comporte un facteur alarmant dans la mesure où ces investissements immobiliers peuvent se faire sur des infrastructures telles que des hôtels ou des restaurants, ce qui constitue une aubaine supplémentaire de nicher une plaque tournante d’activités criminelles.

Dans un rapport de 2015, le Ministère de Finance du Canada qualifie la menace découlant de recyclage des produits de la criminalité dans le secteur immobilier d’une menace très élevée pour lesquelles les victimes, au nombre desquelles on compte les propriétaires et les institutions financières, pourraient hériter des fortes pertes financières.

 

En conclusion, une conséquence immédiate de ces activités de blanchiment d’argent au Canada est évidement la surchauffe du secteur immobilier observé par l’augmentation vertigineuse des prix d’achats de biens meubles dans les grandes villes du Canada. Point n’est besoin de rappeler les effets et les conséquences d’une telle surchauffe sur l’économie canadienne. Par ailleurs, une mise en garde de GAFI tire la sonnette d’alarme sur les risques que représente la criminalité organisée à pouvoir infiltrer et contrôler une partie de l’économie à partir des investissements illicites et par la corruption, affaiblissant au passage le tissu social.

 

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