Les recours ouverts à la partie créancière en Ontario

Catherine Sicotte

Introduction

Dans la plupart des provinces canadiennes de common law, on trouve en réalité deux formes de sûretés : l’hypothèque et la charge. L’hypothèque est une création de la common law qui a été modifiée de façon radicale par l’equity tandis que la charge est une sûreté immobilière créée en vertu de dispositions législatives.[1] L’hypothèque est à la fois la promesse d’acquitter une créance et le transfert d’un bien-fonds sous réserve de la rétrocession du titre au cédant sur paiement intégral de la dette conformément aux termes de l’acte hypothécaire. Le débiteur cède le bien‑fonds hypothéqué d’une façon absolue au créancier, lequel en détient le titre jusqu’à l’acquittement de la créance. Le créancier permet au débiteur de garder la possession du bien‑fonds jusqu’à l’échéance, à condition qu’il se conforme fidèlement à toutes les stipulations hypothécaires. En effet, le débiteur aura la possession paisible du bien‑fonds tant et aussi longtemps qu’il respecte ses obligations. La rétrocession du titre ne se fait pas automatiquement sur le remboursement de la créance hypothécaire. Après l’acquittement de la dette, il faut enregistrer une mainlevée de charge pour que s’opère la rétrocession. L’enregistrement d’une mainlevée de charge aura pour seul objet d’établir qu’il y a eu quittance de la créance hypothécaire.[2]

En Ontario, lorsqu’un  bien‑fonds  est enregistré sous le régime de l’enregistrement des titres, c’est-à-dire sous le régime cadastral Torrens, le propriétaire constitue une sûreté immobilière au moyen de la charge.[3] Par contre, les deux régimes d’enregistrement coexistent en Ontario, soit l’ancien régime d’enregistrement des actes et le nouveau régime d’enregistrement des titres Torrens, mais presque la totalité des propriétés sont enregistrées sous le régime Torrens en raison de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers[4] (voir l’affaire Kennedy c. Agricultural Dev. Bd.[5]). Il est évident que la charge sera la principale sûreté immobilière dans les provinces de common law, incluant l’Ontario.[6] La Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier[7] dispose, d’une part, que la charge n’a pas pour effet de conférer à son titulaire le droit de propriété sur le bien-fonds[8], et d’autre part, que le constituant et le titulaire de la charge disposent des mêmes droits et recours. Par conséquent, le titulaire de la charge possède les mêmes recours que le titulaire de l’hypothèque translative, notamment la forclusion, la vente judiciaire, la vente extrajudiciaire, l’action personnelle sur l’engagement et la prise de possession.[9] Le créancier peut exercer ses recours simultanément ou successivement, mais il existe toutefois des exceptions.[10]

 

Recours ouverts à la partie créancière en Ontario

Recours no. 1 : Forclusion

L’action en forclusion permet au débiteur de profiter pleinement du droit de rachat.[11] En effet, si le débiteur dépose une demande de rachat à la suite de l’action en forclusion, dans le délai prescrit par la Règle 18.01 des Règles de procédure civile[12], il a droit à un avis de sept jours de la reddition de comptes, suivi d’une période de soixante jours pour régler la créance hypothécaire, dont un délai minimum de quatre-vingt-sept jours pour exercer son droit de rachat[13]. Ainsi, la période de soixante jours après la reddition de comptes peut être prolongée par les tribunaux lorsque des circonstances particulières le justifient. La procédure de forclusion est donc nettement à l’avantage du débiteur, puisqu’elle lui offre un minimum de quatre-vingt-sept jours pour régler l’hypothèque.[14]

En Ontario, la Règle 64.03 des Règles de procédure civile[15] porte exclusivement sur la forclusion. Cette dernière prévoit quatre formes de jugement de forclusion : (A) le jugement de forclusion immédiate par défaut, (B) le jugement de forclusion par défaut sans renvoi, (C) le jugement de forclusion par défaut accompagné d’un renvoi, et (D) l’ordonnance définitive de forclusion. En somme, sauf dans le cas du jugement de forclusion immédiate par défaut, le créancier hypothécaire a deux étapes à franchir pour forclore le droit de rachat. En premier lieu, il doit obtenir l’un des jugements par défaut, c’est-à-dire sans renvoi ou accompagné de renvoi. Deuxièmement, il doit obtenir l’ordonnance définitive de forclusion.  Même si le créancier dispose d’un nombre considérable de recours pour recouvrer la créance hypothécaire, certaines règles peuvent gêner l’exercice simultané ou successif de ses recours lorsqu’il a demandé la forclusion.[16] En ce qui a trait à l’effet de l’action en forclusion sur l’exercice des autres recours, il semble que le créancier, à moins d’être disposé à s’engager dans le processus assez long de l’extinction du droit de rachat, ne devrait pas intenter à la légère une action en forclusion.[17]

À la suite de la signification de la déclaration, le débiteur hypothécaire bénéficie d’une période de vingt jours[18], pendant laquelle il peut opter pour l’une des trois voies prévues par les Règles de procédure civile[19]. Premièrement, il peut déposer une demande de rachat selon la formule 64A. Deuxièmement, il peut déposer une défense dans laquelle il conteste l’action en forclusion dans le délai prévu par la Règle 18.01. Troisièmement, il peut déposer une demande de vente, conformément à la formule 64F.[20] Si le débiteur néglige de choisir l’une ou l’autre de ces trois voies, le créancier est en mesure d’obtenir un jugement de forclusion immédiate par défaut[21] ou un jugement de forclusion par défaut accompagné d’un renvoi[22] lui conférant immédiatement le titre du bien hypothéqué[23]. Lorsque le créancier a obtenu un jugement par défaut sans renvoi (formule 64D) et que le débiteur n’effectue pas le paiement durant le délai de rachat prescrit par le jugement, le créancier peut obtenir une ordonnance définitive de forclusion à la suite d’une motion présentée au tribunal sans préavis.[24]

 

Un autre avantage pertinent de la procédure de forclusion est la possibilité pour le débiteur de transformer la forclusion en vente judiciaire. La forclusion peut être transformée en vente judiciaire dans trois circonstances[25] : (A) par le débiteur hypothécaire, (B) par le titulaire de sûreté, ou (C) par l’arbitre. Dans l’affaire Montreal Trust Co. of Canada c. Olympia & Administrator of York Developments[26], en se référant aux paragraphes 64.03(22) et (23)[27], le juge a conclu que le facteur clé qu’il faut considérer afin de déterminer si une vente sera dirigée au lieu de la forclusion est la valeur du bien‑fonds, c’est-à-dire si la vente produira un surplus ou une perte[28]. Le paragraphe 64.03(17) des Règles de procédure civile[29] prévoit que le débiteur en tant que défendeur qui désire la vente du bien hypothéqué peut déposer une demande de vente dans le délai prescrit pour la remise de la défense, ou avant d’être constaté en défaut, et obtenir par la suite un jugement de vente[30] (voir l’affaire Lockhart c. Hardy[31]). D’autre part, les désavantages de la procédure de forclusion sont liés aux dépens qu’occasionne toute instance judiciaire.[32] Le débiteur est responsable pour ces dépens, en plus d’effectuer les versements d’intérêts qui s’accumulent durant la période accordée pour l’exercice de droit de rachat.[33] La forclusion reste néanmoins un recours excessivement onéreux, tant à cause des dépens qu’elle occasionne que du temps requis pour obtenir l’ordonnance définitive, eu égard aux diverses comparutions requises.[34]

 

Recours no. 2 : Vente judiciaire

La vente judiciaire fournit au créancier le meilleur moyen de régler les cas difficiles relatifs au classement des hypothèques[35], d’effectuer une vente complexe, comme celle d’un immeuble commercial. Cependant, le recours est excessivement onéreux, tant à cause des dépens qu’il occasionne que du temps nécessaire pour obtenir une ordonnance définitive de vente, eu égard aux diverses comparutions requises.[36] En Ontario, la Règle 64.06 des Règles de procédure civile[37] vise la vente judiciaire. Toutefois, la vente judiciaire ne constitue pas le recours dominant en Ontario en raison de l’importance que le créancier accorde à la vente extrajudiciaire prévue par le pouvoir de vente rattaché à l’hypothèque.[38]

En vertu des Règles de procédure civile[39], le créancier intente une action pour vente par la signification d’une déclaration[40] rédigée conformément à la formule 14B[41]. Par ailleurs, un avis d’action peut être utilisé comme acte introductif d’instance si les délais ne permettent pas au créancier de rédiger une déclaration.[42] Dans une action pour vente, le créancier peut réclamer le paiement de la créance hypothécaire[43] et la possession du bien grevé[44].  L’action pour vente permet au débiteur de profiter pleinement du droit de rachat.[45] En effet, à la suite d’une action pour la vente du bien-fonds en recouvrement de la dette, le débiteur peut déposer une demande de rachat[46] dans le délai prescrit[47]. Le débiteur doit assumer les dépens propres à la mise en vente.[48] À ceci s’ajoutent les versements d’intérêts qui s’accumulent durant la période accordée pour l’exercice du droit de rachat.[49] Cependant, il faut déterminer la valeur du bien‑fonds avant d’avoir recours à la vente.[50]

De plus, les Règles de procédure civile[51] prévoient six formes de jugement de vente[52] et celles-ci peuvent être regroupées comme suit : le jugement de vente immédiate par défaut en vertu des formules 64H et 64J, le jugement par défaut avec délai de rachat en vertu des formules 64G, 64I et 64K, et l’ordonnance définitive de vente en vertu de la formule 64L. Lorsque le débiteur constaté en défaut n’a déposé aucune demande de rachat et n’a effectué aucune remise de défense dans le délai prescrit par la Règle 18.01[53], le créancier peut demander au greffier de signer un jugement de vente immédiate accompagné d’un renvoi, conformément à la formule 64J[54]. Lorsque le débiteur transforme la forclusion en vente en déposant une demande de vente en vertu du paragraphe 64.03(17) des Règles de procédure civile[55], puis une demande de rachat, mais il est constaté en défaut, le créancier peut demander au greffier de signer un jugement de vente par défaut accompagné d’un délai de rachat, en conformité avec la formule 64G. Le créancier peut obtenir une ordonnance définitive de vente suivant la formule 64L dans deux circonstances : (A) lorsque le débiteur ne dépose pas une demande de rachat et lorsqu’aucun titulaire postérieur de sûreté n’établit le bien‑fondé de sa demande dans le renvoi, ou (B) lorsqu’un jugement de vente par défaut avec délai de rachat est rendu[56] et que le débiteur n’effectue pas le paiement prescrit par le jugement ou le rapport sur le renvoi.

Lorsqu’une vente est ordonnée par le tribunal en recouvrement de la dette hypothécaire, l’arbitre détermine si le bien hypothéqué est vendu aux enchères publiques, de gré à gré, par appel d’offres, ou en partie par une méthode et en partie par une autre.[57] Si l’arbitre choisit la vente aux enchères publiques, ou par appel d’offres, la partie responsable de la vente rédige un projet d’annonce conforme aux directives de l’arbitre.[58] Lorsqu’il y a transformation de la forclusion en vente judiciaire, la partie qui désire la vente peut être tenue responsable de la vente[59] ainsi que des dépens occasionnés par celle-ci[60]. Les Règles de procédure civile[61] prévoient qu’une partie peut s’opposer à la vente en présentant à l’arbitre une motion en annulation[62]. Toutefois, il faut que la partie qui présente la demande démontre clairement que son offre d’achat est non seulement faite en conformité avec les conditions de la vente, mais qu’elle est sensiblement supérieure à la soumission acceptée par l’arbitre.[63]

 

Recours no. 3 : Ventre extrajudiciaire

De tous les recours dont dispose traditionnellement le créancier, la vente extrajudiciaire est reconnue comme le meilleur moyen d’arriver au but[64], soit recouvrer la créance hypothécaire de la façon la moins onéreuse et la plus expéditive possible. La vente extrajudiciaire est le recours principal du créancier dans plusieurs provinces, notamment l’Ontario. C’est d’ailleurs le recours usuel que la partie créancière exerce pour recouvrer la dette hypothécaire, et c’est particulièrement avantageux lorsque la valeur du bien‑fonds hypothéqué est supérieure au montant de la créance hypothécaire.[65] En Ontario, les dispositions de la Partie III de la Loi sur les hypothèques[66] permettent l’exercice du pouvoir de vente contractuel trente-cinq jours après un retard de quinze jours dans le paiement de la créance hypothécaire[67]. Cette période est fixe et ne peut faire l’objet d’une demande de prorogation, comme dans le cas de la vente judiciaire.[68] En vertu des dispositions de l’article 42 de la Loi sur les hypothèques[69], le créancier ne peut entamer d’autres instances, comme par exemple la prise de possession, durant la période de trente-cinq jours prévue pour l’exercice du droit de rachat[70]. Le débiteur ou le titulaire postérieur de sûreté qui désire s’opposer à la vente doit prendre une action.[71]

En règle générale, le créancier peut exercer ses recours concurremment ou successivement. Cependant, lorsqu’une déclaration ou un avis est signifié au débiteur par le créancier pour exiger le versement total ou partiel de la somme garantie par l’hypothèque ou pour lui faire part de son intention d’exercer le pouvoir de vente rattaché à l’hypothèque, l’article 42 de la Loi sur les hypothèques[72] entre en jeu. Cet article prévoit qu’aucune autre action ou instance en vertu de l’acte hypothécaire ne peut être intentée avant la date spécifiée pour le versement de la somme garantie ou pour l’exercice du pouvoir de vente. L’effet de l’article 42 est d’imposer une restriction quasi-totale au privilège du créancier d’exercer ses recours concurremment.[73] Dans l’affaire Storm v. Double D. Dev. Ltd.[74], l’article 42 de la Loi sur les hypothèques[75] a une portée considérable sur le choix des recours du créancier. Par exemple, l’exercice du pouvoir de vente rattaché à l’hypothèque cristallise les recours jusqu’à l’expiration de la période de rachat. De même le choix de certains recours, par exemple, l’action sur l’engagement, l’action en forclusion et l’action pour prise de possession, empêche l’exercice du pouvoir de vente.[76]

L’exercice du pouvoir de vente n’investit jamais le créancier du titre du bien‑fonds, même s’il a pour effet d’éteindre le droit de rachat.[77] Ce recours ne l’autorise qu’à vendre le bien‑fonds en conformité avec la clause hypothécaire qui lui confère ce pouvoir et la Partie III de la Loi sur les hypothèques[78] qui exige une reddition de comptes et la remise d’un état de compte à toutes les parties jouissant d’un droit sur le bien-fonds[79]. En Ontario, en vertu de l’article 24 de la Loi sur les hypothèques[80], dès que la créance garantie par l’hypothèque est en souffrance depuis trois mois, le créancier hypothécaire peut vendre le bien‑fonds grevé aux enchères ou de gré à gré[81].  L’article 24 prévoit également que l’exercice du pouvoir de vente est possible seulement lorsque le débiteur est en défaut quant au versement du capital et de l’intérêt stipulé à l’acte d’hypothèque ou quant au versement des primes d’assurance en conformité avec les stipulations hypothécaires.[82]  Le pouvoir de vente garanti par la Partie II de la Loi sur les hypothèques[83] a donc une portée plus limitée que le pouvoir de vente contractuel[84]. Pour exercer ce pouvoir de vente, le créancier doit signifier un avis écrit au débiteur lorsque la créance hypothécaire est en souffrance depuis au moins quinze jours[85], par lequel il lui demande le paiement des arriérés et lui accorde un délai de quarante-cinq jours pour ce faire[86].

La jurisprudence énonce clairement les normes que le créancier doit respecter lorsqu’il effectue une vente en vertu de son pouvoir de vente. Il doit avoir recours à un courtier immobilier, éviter l’acceptation hâtive d’une offre d’achat, s’efforcer d’obtenir la valeur marchande du bien hypothéqué et s’assurer que le bien‑fonds soit lancé sur le marché avec une description exacte et de porter à l’attention des acheteurs toutes les informations affectant la valeur du bien-fonds. Tout manquement à ces normes peut entraîner pour le créancier une poursuite en dommages-intérêts de la part du débiteur qui est lésé par le prix de vente du bien-fonds hypothéqué.[87]

 

Recours no. 4 : Action personnelle sur l’engagement

Lorsque le débiteur hypothécaire ne rembourse pas la dette contractée en conformité avec ses engagements, le créancier hypothécaire peut, en se fondant sur l’engagement personnel du débiteur, intenter une action personnelle sur l’engagement. Ce recours lui permet de revendiquer des biens autres que le bien-fonds grevé en recouvrement de la totalité du prêt devenu exigible.[88] L’action personnelle sur l’engagement peut être exercée indépendamment[89] des autres recours en raison de la dualité des recours hypothécaires, mais habituellement elle est introduite de concert avec les recours axés sur la sûreté immobilière[90]. Cette action ressemble aux autres instances qui ont pour objet le recouvrement d’une dette, mais elle est régie par des règles bien particulières, comme celles énoncées dans les affaires Lockhart v. Hardy[91] et Munsen v. Hauss[92]. À toutes fins pratiques, lorsque le créancier hypothécaire adopte une procédure qui prive le débiteur de son droit de rachat, notamment la forclusion suivie d’une vente comme dans l’affaire Lockhart v. Hardy[93], il choisit par la même occasion parmi les recours dont il dispose pour recouvrer le solde hypothécaire[94]. Même si la créance accuse un déficit, il ne peut exercer d’autres recours.

En général, le droit d’intenter une action personnelle sur l’engagement surgit dès qu’il y a défaut de paiement de la dette hypothécaire. Le créancier peut choisir d’introduire une telle action indépendamment de ses autres recours.[95] Il s’agit alors d’une action ordinaire en recouvrement d’une dette contractuelle. En vertu de la Règle 14.03 des Règles de procédure civile[96], le créancier peut intenter une action sur l’engagement pour défaut de paiement de la dette. Le paragraphe 64.03(5) des Règles de procédure civile[97] prévoit que, dans une action en forclusion, le créancier peut demander, outre la possession des lieux grevés et le paiement de la créance par l’une des parties personnellement redevables[98]. Dans l’affaire Rudge v. Richens[99], le tribunal a statué que le créancier jouit indubitablement du droit de recourir à l’action personnelle sur l’engagement lorsque le produit de la vente est insuffisant pour liquider la créance, et ce même s’il a exercé son pouvoir de vente. Le juge a indiqué que le créancier qui procède à la vente en vertu du pouvoir de vente ne peut réaliser de gain, puisque le produit de la vente doit être affecté au règlement de la créance et des frais afférents et que le reliquat doit être versé au débiteur.[100]

En Ontario, aucune disposition législative particulière ne régit le privilège du créancier d’inenter une action sur l’engagement après la forclusion. Le principe que l’ordonnance finale de forclusion empêche à tout jamais l’introduction d’une action sur l’engagement semble cependant valable dans certaines circonstances. Or, le créancier qui entame une instance en forclusion et qui est investi du titre de la propriété grevée à la suite de l’ordonnance définitive de forclusion n’obtient pas nécessairement la valeur de la créance.[101] Compte tenu de cette réalité et du droit qu’a le créancier de recevoir au moins son solde dû, la règle énoncée dans l’affaire Lockhart v. Hardy[102] peut être invoquée dans un tel cas afin d’engager une action sur l’engagement. Pour ce faire, il suffit que le créancier soit en mesure de rétrocéder le bien‑fonds grevé. Bref, la règle n’exclut pas la possibilité d’engager une action personnelle sur l’engagement après l’ordonnance définitive de forclusion. Elle précise toutefois que cette action remet en question la forclusion et confère au débiteur un nouveau droit de rachat. Le débiteur peut dès lors exiger une nouvelle reddition de comptes, rembourser la créance et obtenir la restitution de son bien‑fonds.[103]

 

Recours no. 5 : Possession

Depuis 1985, la Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier[104] prévoit que tout acte hypothécaire doit prendre la forme d’une charge[105] dans la province de l’Ontario. La charge n’emporte pas cession du droit de propriété immobilier au titulaire[106], mais bien le constituant et le titulaire de la charge disposent des mêmes droits et recours que si le constituant avait cédé le bien-fonds au titulaire par une hypothèque consentie sous réserve d’un droit de rachat[107]. En somme, le titulaire de la charge jouit des mêmes recours que le titulaire de l’hypothèque translative, y compris la mise en possession.[108] Toutefois, la Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier[109] prévoit que la charge, telle que prescrit par la loi, est réputée comprendre certains engagements usuels de la part du constituant et de ses successeurs au profit du titulaire et de ses successeurs et ayants droit. Il est évident que ces engagements implicites ont une portée plus limitée que ceux de la clause 6 de la Loi sur les formules abrégées d’hypothèques.[110]

La prise de possession se fait par l’accord mutuel des parties ou par le dépôt d’une requête devant le tribunal. Afin d’éviter les confrontations pénibles avec le débiteur, le créancier préfère habituellement le deuxième moyen.[111] En vertu de la Règle 64 des Règles de procédure civile[112], le créancier peut demander à la fois la possession du bien grevé et la forclusion ou la vente judiciaire[113]. Bien que l’ordonnance de mise en possession donne le droit d’accès immédiat aux lieux grevés[114], en vertu du paragraphe 60.10(1) des Règles de procédure civile[115], le créancier doit présenter une motion afin d’obtenir la délivrance du bref de mise en possession[116]. Le dépôt d’un tel bref est également exigé par la Règle 60.03 pour obtenir l’exécution forcée de l’ordonnance de mise en possession d’un bien-fonds.[117] Le but de la Règle 60.10 des Règles de procédure civile[118] est de protéger l’occupant de lieux hypothéqués qui n’a pas été informé des recours exercés par le créancier, en interdisant qu’il soit dépossédé de son bien par une ordonnance du tribunal sans préavis[119] (voir l’affaire Central Guaranty Trust Co. v. McRae[120] et l’arrêt Canada Trustco Mortgage Co. v. McLean[121]).

De plus, le paragraphe 60.10(2) des Règles de procédure civile[122] indique que la personne en possession de fait d’un bien-fonds ou d’une partie d’un bien-fonds doit être avisée de l’instance dans laquelle l’ordonnance de mise en possession a été rendue, afin qu’elle puisse s’adresser au tribunal pour obtenir des mesures de redressement s’il y a lieu. Si le créancier hypothécaire a rempli cette obligation, le tribunal n’a pas le pouvoir de refuser de lui délivrer le bref de mise en possession[123] (voir l’affaire Jamort Investments Ltd. v. Fitzgerald[124]). En effet, le tribunal ne jouit d’aucun pouvoir discrétionnaire en matière de sursis d’exécution du bref de mise en possession en vertu de la Règle 60.10 des Règles de procédure civile[125]. La jurisprudence reconnaît au créancier hypothécaire le droit indéniable à la possession des lieux hypothéqués à la suite de l’ordonnance de mise en possession des lieux.[126] L’article 23 de la Loi sur les hypothèques[127] vise tous les recours usuels que peut engager le créancier, y compris la mise en possession[128]. En vertu de l’alinéa 23(1)b), le tribunal peut ordonner le sursis de la procédure de mise en possession lorsque le débiteur remédie au défaut de paiement ou à tout autre manquement à ses engagements hypothécaires qui a donné effet à la clause de déchéance du terme. Nonobstant les dispositions de l’alinéa 23(1)b), la personne mise en cause peut déposer une requête au greffe pour demander le sursis des procédures même après un jugement rendu en faveur du créancier hypothécaire et la remise en possession des lieux hypothéqués.[129] Le protonotaire peut, dans un tel cas, ordonner l’arrêt des procédures si la requête est déposée dans les dix jours de la signification de l’avis du jugement au mis en cause.[130]

 

Conclusion

Alors qu’on peut effectivement constater plusieurs similarités entre les recours de la partie créancière en Ontario, quelques différences fondamentales se présentent aussi. Dans le contexte de la forclusion, les créanciers font face à de nombreux obstacles législatifs et jurisprudentiels, surtout lorsqu’ils cherchent à combiner l’utilisation de la forclusion et d’un autre recours. En ce qui a trait à la vente judiciaire, les créanciers en Ontario n’optent que très rarement pour ce recours dans des contextes spécifiques. Il n’est donc guère surprenant que le contraire soit vrai dans le cas de la vente extrajudiciaire, essentiellement l’antagoniste de la vente judiciaire, alors qu’il s’agit du recours principal des créanciers en Ontario. Bien que la vente extrajudiciaire soit tout de même bien règlementée dans cette province, on remarque tout de même un certain « laissez-faire » de la part des autorités vis-à-vis des ventes. En Ontario, l’action personnelle sur l’engagement est permise dans plusieurs circonstances. Finalement, la prise de possession se fait habituellement par le dépôt d’une requête devant le tribunal, et le créancier peut demander à la fois la forclusion ou la vente judiciaire.

Historiquement, l’Ontario, dont le marché immobilier contient plus de cinq millions de propriétés, soit plus d’un tiers des propriétés au Canada, a nécessairement dû minimiser son intervention dans les recours immobiliers, dans la mesure du possible. La question ne se pose donc pas de savoir si une méthode est meilleure que l’autre. Pour les motifs décrits ci-dessus, il semble clair que les positions de l’Ontario ne résultent pas du libre exercice d’un choix, mais plutôt d’une nécessité découlant des circonstances et des situations individuelles de la province. De plus, l’évaluation de la supériorité d’une approche sur l’autre est une question d’opinion qui dépend entièrement des intérêts et de la position de celui qui évalue. Par contre, dans le contexte de cette étude des recours disponibles à la partie créancière, on ne peut qu’être enclin à affirmer qu’il est nettement facile et efficace d’employer ces recours dans la province de l’Ontario.

 

 

[1] William Holdsworth, A History of English Law, Fifth Edition, Vol. 3, London: Methuen & Co., 1942 à la p 130.

[2] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter I.

[3] Ibid.

[4] Anne Warner LaForest, Law of Real Property, Third Edition, Aurora: Canada Law Book, 2006 aux pp 30 à 42.

[5] [1926] 59 O.L.R. 374, p 379, 4 D.L.R. 717, p 719.

[6] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter I.

[7] L.R.O. 1990, c. L.4.

[8] Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier, L.R.O. 1990, c. L.4, art 6(1).

[9] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter I.

[10] Marshall c. Miles, [1970] 3 O.R. 394, 13 D.L.R. (3d) 158 (H.C.).

[11] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VI.

[12] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[13] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VI.

[14] Ibid.

[15] R.R.O. 1990, Règlement 194, à l’alinéa 64.03(9)b).

[16] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VI.

[17] Handbook on the Power of Sale under a Mortgage and Debenture, à la p 23.

[18] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[19] Ibid.

[20] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VI.

[21] R.R.O. 1990, Règlement 194, à l’alinéa 64.03(9)b).

[22] R.R.O. 1990, Règlement 194, à l’alinéa 64.03(9)a).

[23] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapitre VI.

[24] R.R.O. 1990, Règlement 194, au para 64.03(16).

[25] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[26] [1998] O.J. No. 1958, 19 R.PR. (3d) 111 (Ont. Gen. Div.).

[27] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[28] Craig Perkins, Holmstead and Watson – The Rules of Civil Procedure, Toronto: Carswell, 1994, aux pp 24, 25 et 64.

[29] R.R.O. 1990, Règlement 194, au para 64.03(8)(b).

[30] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VI.

[31] [1875] 50 E.R. 378, 15 L.J. ch 347 (Sup Ct.).

[32] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VI.

[33] Bank of Montreal v. Sam Richman Invts. (London) Ltd., [1973] 3 O.R. (2d) 191, 45 D.L.R. (3d) 24 (H.C.).

[34] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VI.

[35] R.R.O. 1990, Règlement 194, au para 64.06(3).

[36] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VII.

[37] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[38] Montreal Trust Co. of Canada v. Olympia & York Developments (Administrator of), [1998] O.J. No. 1958, 19 R.P.R. (3d) 111 (Ont. Gen. Div.).

[39] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[40] R.R.O. 1990, Règlement 194, Règle 14.03(1).

[41] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VII.

[42] R.R.O. 1990, Règlement 194, Règle 14.03(2).

[43] R.R.O.1990, Règlement 194, Règle 64.04(4)a).

[44] R.R.O. 1990, Règlement 194, Règle 64.04(4)b).

[45] Petranik c. Dale, [1977] 2 R.C.S. 959, 69 D.L.R. (3d) 41.

[46] R.R.O. 1990, Règlement 194, Règle 64.04(5).

[47] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VII.

[48] Ibid.

[49] Bank of Montreal v. Sam Richman Invts. (London) Ltd., [1973] 3 O.R. (2d) 191, 45 D.L.R. (3d) 24 (H.C.).

[50] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VII.

[51] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[52] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VII.

[53] Ibid.

[54] R.R.O. 1990, Règlement 194, Règle 64.04(8)a).

[55] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[56] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VII.

[57] R.R.O. 1990, Règlement 194, Règle 55.06(1).

[58] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VII.

[59] Penn Mutual Life Ins. Co. v. Brookdale Shopping Plaza Ltd., [1973] 2 O.R. 54.

[60] Stansbury v. UCS Realty Devs. Ltd., [1973] 1 O.R. (2d) 275, à la p 277 (C.S.).

[61] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[62] R.R.O. 1990, Règlement 194, Règle 55.06(11).

[63] Sparkling v. 10 Nelson Street Ltd., [1980] 30 O.R. (2d) 609, 118 D.L.R. (3d) 182 (H.C.).

[64] R. c. Dick, « Sale Under Power of Sale », 10 Can. Bar J. 505.

[65] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[66] L.R.O. 1990, c. M.40.

[67] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[68] R.R.O. 1990, Règlement 194, aux paras 64.06(26)(27).

[69] L.R.O. 1990, c. M.40, art 42.

[70] Lee c. Guettler, [1975] O.J. No. 2487, 10 O.R. (2d) 257, 63 D.L.R. (3d) 61 (C.A. Ont.).

[71] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[72] L.R.O. 1990, c. M.40.

[73] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[74] [1977] O.J. No. 2340, 16 O.R. (2d) 717, 4 C.PC. 215.

[75] L.R.O. 1990, c. M.40.

[76] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[77] Municipal Savings & Loan Corp c. Wilson, [1981] O.J. No. 118, 127 D.L.R. (3d) 127, 20 R.PR. 188 (C.A. Ont.).

[78] L.R.O. 1990, c. M.40, arts 31 à 40.

[79] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[80] L.R.O. 1990, c. M.40.

[81] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[82] Ibid.

[83] L.R.O. 1990, c. M.40.

[84] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[85] L.R.O. 1990, c. M.40, au para 26(1).

[86] L.R.O. 1990, c. M.40, au para 26(2).

[87] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter VIII.

[88] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter IX.

[89] O’Connor v. Richins, [1979] 8 R.PR. 128 (H.C. Ont.), conf. [1980] 4 A.C.W.S. (2d) 48 (C.A.).

[90] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[91] [1875] 50 E.R. 378, 15 L.J. ch 347 (Sup Ct.).

[92] [1875] 22 G.R. ch 279.

[93] [1875] 50 E.R. 378, 15 L.J. ch 347 (Sup Ct.).

[94] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter IX.

[95] Ibid.

[96] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[97] Ibid.

[98] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter IX.

[99] [1873] L.R. 8 C.P. 358, 42 L.J. C.P. 127.

[100] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter IX.

[101] Ibid.

[102] [1875] 50 E.R. 378, 15 L.J. c. 347 (Sup Ct.).

[103] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter IX.

[104] L.R.O. 1990, c. L.4.

[105] L.R.O. 1990, c. L.4, au para 3(1).

[106] L.R.O. 1990, c. L.4, au para 6(1).

[107] L.R.O. 1990, c. L.4, au para 6(3).

[108] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter X.

[109] L.R.O. 1990, c. L.4.

[110] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter X.

[111] Ibid.

[112] R.R.O. 1990, Règlement 194, aux alinéas 64.03(5)b) et 64.09(4)b).

[113] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter X.

[114] Ibid.

[115] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[116] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter X.

[117] Ibid.

[118] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[119] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter X.

[120] [1993] O.J. No. 794, 13 O.R. (3d) 295 (Ont. Gen. Div.).

[121] [1983] 143 D.L.R. (3d) 101, 27 R.PR. 131 (H.C. Ont.).

[122] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[123] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter X.

[124] [1968] 1 O.R. 541, à la p 545 (C.S.).

[125] R.R.O. 1990, Règlement 194.

[126] Canada Trustco Mortgage Co. v. McLean, [1983] 143 D.L.R. (3d) 101, à la p 107, 27 R.PR. 131, à la p 137 (H.C. Ont.).

[127] L.R.O. 1990, c. M.40.

[128] Re Colombine Invs. Ltd. and Lindgren, [1962] O.R. 1085, à la p 1087, 35 D.L.R. (2d) 312, à la p 314 (C.A.).

[129] Joseph E. Roach, The Canadian Law of Mortgages, Third Edition, Toronto: LexisNexis Canada Inc., 2018, Chapter X.

[130] Loi sur les hypothèques, L.R.O. 1990, c. M.40, au para 23(2).

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